簽約完成不代表交易完成！交屋前還有這些重要流程
- 6月21日
- 讀畢需時 2 分鐘
簽約就沒事了？很多人以為成交完成，卻不知道真正重要的是這段！
其實很多買賣糾紛，反而不是發生在看屋、議價或簽約階段，而是在簽約後到交屋前這段時間。
從簽約到正式交屋，中間還有許多程序要完成。
貸款、報稅、過戶、代償、驗屋，每一個環節都影響交易是否能順利完成。
今天帶你一次了解，簽約後會經歷的五個重要關卡。
第一關：簽約與貸款確認
買賣雙方完成簽約後，交易正式啟動。
此時買方支付的款項通常會進入履約保證專戶，由第三方保管，保障交易安全。
同時，買方也會向銀行提出貸款申請。
銀行會進行房屋鑑價，評估房屋價值與買方條件後，確認可貸款額度。
這個階段最重要的，就是確認買方是否能順利取得貸款，後續流程才能進行下去。
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第二關：用印與稅費申報
貸款程序進行的同時，代書也會安排買賣雙方進行用印。
所謂用印，就是在報稅、過戶等相關文件上蓋章，讓後續程序能正式送件辦理。
此時也會預收規費，包含過戶、報稅及登記所需費用，之後再依實際金額多退少補。
接著開始申報稅費：
通常是由買方辦理契稅申報
通常是由賣方辦理土地增值稅申報
完成申報後，就等待稅單核發。
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第三關：完稅與過戶
稅單核發後，買賣雙方才能知道各自需要繳納多少稅金。
完成繳稅後，代書便會辦理所有權移轉登記。
簡單來說，就是把房屋權狀上的所有權人，從原屋主正式變更為新屋主。
這也是產權正式移轉的重要階段。
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第四關：貸款撥款與代償
完成過戶後，銀行會依程序辦理抵押權設定。
不過實務上通常會建議買方先完成驗屋，確認房屋現況、設備及附屬物都沒有問題，再進行後續撥款程序。
因為銀行一旦撥款，貸款利息就會開始計算。如果撥款後才發現屋況有問題，除了可能影響交屋進度外，也容易衍生利息補償等爭議。
確認驗屋無誤後，銀行便會撥付貸款。
若賣方原本仍有房貸，則會利用這筆款項進行原房貸代償。
待原房貸清償完成後，再辦理抵押權塗銷，解除原本設定在房屋上的貸款權利。
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第五關：驗屋、點交與結清
完成驗屋後，買賣雙方會進行正式點交。
除了確認屋況外，也會檢查水費、電費、瓦斯費、管理費等費用是否已結清。
確認無誤後，賣方交付鑰匙及相關文件。
最後撥付尾款，完成款項結清。
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買房賣房不是簽完約就結束，而是從簽約開始進入真正的執行階段。
了解每個流程與時間點，不僅能減少等待時的不安，也能讓交易過程更加順利安心。
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